Способы оценки недвижимости

Глобальные Стандарты оценки и нормы экспертной деятельности советуют при оценке недвижимости придерживать трёх общепризнанных подходов доходного, затратного и уравнивающего.

Основными признаками доходного подходаявляется метод глубокой капитализации расхода и дисконтный метод по отношению к денежному потоку. Метод глубокой капитализации, который применяется в тех случаях, когда оценщик считает, что доход по истечению восемнадцати месяцев является постоянным величиной и не имеет ярко выраженной склонности к изменению, а период его востребования ограничен во временном промежутке.

Способ дисконтирования денежного русла (косвенная капитализация) будет применяться в тех прецедентах, оценщик считает, что прогнозируемые денежные доходы от использования оцениваемого объекта не одинаковы по величине и неоднородны на протяжении определённого периода прогноза. Метод доходного подхода имеет цель применять при рыночных оценках объекта.

Затратный подход основывается на определение сумы затрат создание или замены предмета оценки с дальнейшей коррекцией суммы его сноса и уценки. В затратном подходе различаются: метод создания и метод замещения функционирующем аналогом.

Практично оба два способа этого подхода почти не различаются и различаются лишь чётко выраженной процедурой определения валовой стоимости строительства, или валовой стоимости замещения объекта аналогом.

Затратный способ рекомендуется применять в случаях замещение объекта анализа путём его воспроизведения физически возможно и экономически уместно, а также для анализа специализированных объектов, купля-продажа которых не столь развита.

Сравнительный способ базируется на определение затрат на воспроизведение или замену объекта экспертной оценки на другую дату оценки с дальнейшем её коррекцией на суму его износа, и уценки.

Основными методами тут являются: метод воспроизводства и замены действующим аналогом. Также здесь применяется сравнительный анализ рыночных цен других объектов недвижимости, сравнимых с анализируемым объектом и внесение необходимых корректив с целью наиболее объективной оценки, в результате чего выясняется примерная стоимость объекта.

Такой подход рекомендуется для определения стоимости недвижимости в активном рынке. В заключение надо сказать, что выбор способов и подходов является прерогативой оценщика, основывающегося на своём опыте.